UGOVOR O ZAKUPU
Ugovor o zakupu je ugovor na osnovu kog se jedna ugovorna strana – zakupodavac obavezuje da preda na upotrebu zakupljenu stvar u ispravnom stanju sa svim njenim pripadcima drugoj ugovornoj strani – zakupcu, a zakupac se obavezuje da mu za to plaća ugovorenu zakupninu.
Ovaj ugovor omogućava zakupodavcu da ustupi određenu nepotrošnu stvar zakupcu radi korišćenja uz naknadu i da je vrati nakon isteka ugovorenog perioda.
Koji zakoni regulišu institut zakupa?
Opšte odredbe zakupa regulisane su Zakonom o obligacionim odnosima.
Važno je napomenuti da je u određenim slučajevima potrebno primeniti i posebne zakone (lex specialis) kojima je regulisan institut zakupa.
- U slučaju kada je predmet zakupa Stan neophodno je primeniti i odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.
U slučaju kada je predmet zakupa Poljoprivredno zemljište neophodno je primeniti i odredbe Zakona o poljoprivrednom zemljištu.
Navedeni zakoni kao posebni zakoni (lex specialis) imaju prednost u odnosu na Zakon o obligacionim odnosima koji predviđa opšte odredbe zakupa, što znači da, ukoliko dođe do različitog regulisanja istih pravnih pitanja, primenjivaće se se odredbe posebnog zakona.
Bitni elementi ugovora o zakupu
- Predmet zakupa
- Vreme trajanja zakupa
- Zakupnina
Pored ovih ključnih elemenata, u praksi se često ugovaraju i dodatne odredbe koje se odnose na depozit, naknadu štete ili način plaćanja komunalnih usluga povezanih sa predmetom zakupa.
Predmet zakupa
Imovina koja je predmet zakupa mora biti nepotrošna stvar.
Stvari koje se troše pri prvom korišćenju ne mogu biti predmet ugovora o zakupu.
Zakup može obuhvatiti i određena imovinska prava, kao što je licenca, takođe, zakup može obuhvatiti i buduće stvari, ali je bitno da te stvari budu odredive.
Vremenski period zakupa
Zakup se obavlja u okviru dogovorenog vremenskog perioda, nakon čega zakupac ima obavezu da vrati zakupodavcu zakupljenu stvar.
Trajanje zakupa je stvar dogovora stranaka, a u slučaju da nije jasno definisano, smatra se da je zakup zaključen na neodređeno vreme, što ostavlja mogućnost otkazivanja ugovora o zakupu uz odgovarajući otkazni rok.
Zakupnina
Zakupac je obavezan da zakupninu plaća u rokovima predviđenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, prema mesnim običajima gde je stvar predata zakupcu.
Zakupnina predstavlja naknadu koju zakupac plaća zakupodavcu za korišćenje zakupljenje stvari i obično se ugovara u novčanom iznosu.
Umesto novca, ugovorne strane se mogu sporazumeti da se plaćanje vrši u vidu plodova ili drugih koristi koje proizilaze iz zakupljene imovine.
PODZAKUP
Da li zakupac ima dozvolu da zakupljenu stvar izda drugome?
Zakupac ima pravo da zakupljenu stvar da u zakup drugome ili da mu je preda na upotrebu po nekom drugom osnovu, ali samo ako time ne nanosi štetu zakupodavcu.
Da li je zakupac odgovoran ukoliko podzakupac ošteti zakupljenu stvar?
Prema zakonskim odredbama zakupac jemči zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati stvar na način predviđen ugovorom o zakupu.
Što znači da ukoliko zakupljenu stvar ošteti podzakupac za štetu će odgovarati i zakupac.
Šta da uradim ako zakupac bez dozvole izda zakupljenu stvar u podzakup?
U slučaju da zakupac ustupi zakupljenu stvar podzakupcu bez dozvole, zakupodavac može raskinuti ugovor o zakupu, ako je prema ugovoru ili zakonu takva saglasnost bila neophodna za dalje izdavanje.
Šta da uradim ako mi zakupac ne plaća zakupninu, a stvar izdaje u podzakup?
Najbrži način naplate svog potraživanja, ukoliko zakupac ne izmiruje svoje obaveze po osnovu zakupa, a stvar izdaje u zakup, jeste da zakupodavac direktno od podzakupca zahteva isplatu podzakupnine koju on duguje zakupcu, kako bi naplatio svoje potraživanje prema zakupcu po osnovu zakupa.
PRAVA I OBAVEZE KOJE NASTAJU IZ ZAKUPA
OBAVEZE NA STRANI ZAKUPODAVCA
Predaja stvari zakupcu
Zakupodavac je dužan da zakupcu preda zakupljenu stvar u ispravnom stanju, zajedno sa svim njenim pripacima.
Prema Zakonu o obligacionim odnosima zakupljena stvar će se smatrati da je u ispravnom stanju ako je u stanju određenom ugovorom, a u nedostatku ugovora o zakupu, u stanju da može poslužiti za upotrebu radi koje je ugovor o zakupu i zaključen.
Dakle zakupodavac je odgovoran za predaju imovine zakupcu u ispravnom stanju, a zakupljena stvar treba da bude upotrebljiva za svrhu za koju je zakup zaključen.
Održavanje stvari
Zakupodavac je dužan da zakupljenu stvar održava u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa , kao I da vrši potrebne popravke radi održavanja ispravnosti stvari.
Zakupodavac je dužan da naknadi zakupcu sve troškove koje je on učinio za održavanje stvari, a koje bi on sam bio dužan učiniti.
Troškove sitnije popravke koja je nastala redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi upotrebe stvari plaća zakupac.
Zakupac je dužan da obavesti zakupodavca o popravci zakupljene stvari.
Obaveza udržavanja od vršenja izmena na zakupljenoj stvari i pravne posledice vršenja izmena
Zakupodavac ne može bez odobrenja zakupca vršiti izmene na zakupljenoj stvari za vreme dok zakup traje, ako bi izmene ometale zakupca pri upotrebi stvari.
Ukoliko bi izmenom stvari zakupčeva upotreba stvari bila smanjena, tada bi se srazmeno učinjenom umanjenju i iznos zakupnine umanjio.
Ako zakupljena stvar zahteva popravke ili izmene koje ometaju njen normalan rad, zakupac može da raskine ugovor.
Zakupac ima pravo na umanjenje zakupnine proporcionalno vremenu u kojem zbog popravki nije mogao da koristi predmet zakupa.
Odgovornost za materijalne nedostatke
Za koje nedostatke je zakupac odgovoran?
Zakupodavac snosi odgovornost prema zakupcu za sve nedostatke zakupljene stvari koji ometaju njen ugovoren ili redovan način upotrebe, bez obzira da li je za njih znao.
Nedostaci koji su manjeg značaja neće uzeti u obzir.
Za koje nedostatke zakupac nije odgovoran?
- Zakupodavac nije odgovoran za nedostatke zakupljene stvari koji su zakupcu bili poznati u trenutku zaključenja ugovora ili koji mu nisu mogli ostati nepoznati.
- Zakupodavac će biti odgovoran za nedostatak zakupljene stvari koji je ostao nepoznat zakupcu zbog njegove krajnje nepažnje, pod uslovom da je zakupodavac znao za taj nedostatak i namerno ga nije obavestio o njemu.
Koja su prava zakupca kada zakupljena stvar ima neki nedostatak?
Ako u momentu predaje zakupljena stvar ima nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac može po svom izboru može:
- Raskinuti ugovor,
ili
- Zahtevati sniženje zakupnine
Ako u momentu predaje zakupljena stvar ima nedostatak koji se ne može otkloniti bez većih nezgoda za zakupca, a pritom predaja stvari u određenom roku nije bila bitni element ugovora o zakupu, zakupac može zahtevati od zakupodavca:
- Otklanjanje nedostatka u primerenom roku
ili
- Sniženje zakupnine
Ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u naknadno ostavljenom roku koji mu je zakupac odredio, zakupac može da zahteva umanjenje cene zakupa ili raskid ugovora.
Zakupac u svim gore navedenim slučajevima ima pravo na naknadu štete.
Odgovornost za pravne nedostatke zakupljene stvari.
Koja su prava zakupca kada treće lice ima neko pravo na zakupljenoj stvari?
Kada treće lice ima pravo na zakupljenoj stvari i povodom toga se obrati zakupcu sa svojim zahtevom, kao i ako svojevoljno oduzme zakupljenu stvar od zakupca, zakupac je dužan da obavesti zakupodavca o tome, osim u slučaju kada zakupodavac to već zna, jer će mu u suprotnom biti odgovoran za štetu koja nastane.
U slučaju pravnih nedostataka, zakupac je obavezan obavestiti zakupodavca o svakom zahtevu trećeg lica koje pretenduje na prava nad predmetom zakupa.
Zakupodavac odgovara za štetu koju zakupac pretrpi ako zakupodavac zna za pravne nedostatke a nije obavestio zakupca.
Ako se otkrije da neko treće lice ima pravo nad predmetom zakupa koje isključuje prava zakupca, ugovor o zakupu se automatski raskida, a zakupodavac je dužan nadoknaditi štetu zakupcu.
Obaveze na strani zakupca
Upotreba stvari na način predviđen ugovorom o zakupu
Zakupac je obavezan da koristi predmet zakupa s pažnjom dobrog privrednika ili dobrog domaćina i obavezan je da stvar upotrebljava na način predviđen ugovorom o zakupu ili namenom stvari.
Zakupac je odgovoran za štetu koja može nastati usled nepravilne upotrebe zakupljenog predmeta, odnosno suprotno ugovoru ili namenom stvari, bez obzira da li je zakupljenu stvar koristio on lično ili neko drugo lice koje deluje po njegovom nalogu, podzakupac ili bilo koje drugo lice kojem je omogućio korišćenje predmeta.
Plaćanje Zakupnine
Zakupac je obavezan da zakupninu plaća u rokovima predviđenim ugovorom ili zakonom.
Ako ugovorom ili zakonom nije drugačije određeno, zakupnina se plaća u rokovima kako je uobičajeno u mestu gde je zakupljena stvar predata zakupcu.
Ukoliko nije drugačije dogovoreno ili ako u mestu predaje predmeta nije uobičajeno, zakupnina se plaća:
- polugodišnje, ukoliko je predmet zakupa predat u zakup na period od jedne ili više godina, ili
- ako je dat na kraći period, plaća se po isteku tog perioda.
- Vraćanje predmeta zakupa
Zakupac je obavezan da čuva zakupljenu stvar i po isteku zakupa da je vrati u neoštećenom stanju zakupodavcu.
Zakupljena stvar se vraća na mestu gde je predata.
Zakupac ne odgovara za prirodno trošenje predmeta koje nastaje usled redovne upotrebe, niti za oštećenja koja proizlaze iz dotrajalosti.
Ukoliko je tokom trajanja zakupa zakupac izvršio bilo kakve promene na zakupljenoj stvari, dužan je vratiti je u stanje u kojem se nalazila pri predaji.
Može ukloniti dodatke koje je dodao zakupljenoj stvari ukoliko se mogu odvojiti bez oštećenja, ali zakupodavac može zadržati te dodatke uz naknadu njihove vrednosti u trenutku vraćanja.
Načini prestanka ugovora o zakupu
Protek vremena na koji je zakup ugovoren
Vremensko trajanje zakupa može biti ugovoreno na izričit ili prućutan način.
U slučaju kada su ugovone strane vremenski ograničile vreme trajanja zakupa, protekom ugovorenog perioda prestaje i sam zakup.
Ukoliko je zakup zaključen na određeno vreme i to vreme protekne a stranke se i dalje ponašaju kao zakupac i zakupodavac smatraće se da je zaključen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.
Obezbeđenja koja su dala treće lica (npr. jemstvo) prestaju protekom vremena za koje je zakup zaključen, što znači da novi ugovor o zakupu neće biti obezbeđen ranije datim jemstvom.
Otkaz ugovora o zakupu
Zakup koji nema unapred određen rok prestaje na osnovu otkaza koji svaka ugovorna strana može dati drugoj strani uvek, osim u nevreme, poštujući pravila o otkaznim rokovima.
Opšti otkazni rok regulisan je Zakonom o obligacionim odnosima i iznosi 8 dana, s tim da se ne može dati u neveme.
Posebnim zakonima zakonodavac može predvideti drugačiji otkazni rok za otkaz ugovora o zakupu.
Primer: Zakonom o stanovanju predviđen je otkazni rok od 90 dana kada je predmet zakupa stan.
Propast stvari usled više sile
Zakup prestaje i u slučaju kada pod uticajem više sile zakupljena stvar bude uništena.
Ukoliko zakupljena stvar bude oštećena ili delimično uništena, zakon ostavlja mogučnost zakpcu da ugovor raskine ili da zahteva odgovarajuće sniženje zakupnine.
Smrt ugovorne strane
Ukoliko ugovorne strane nisu drugačije ugovorile u slučaju smrti zakupodavca ili zakupca zakup će se nastaviti sa naslednicima umrlog ugovornika do isteka vremena na koji je zakup zaključen.
Ukoliko Vam je potrebna stručna pomoć advokata, naša advokatska kancelarija pruža pravne usluge zastupanja klijenta prilikom izdavanja u zakup pokretne i nepokretne imovine.
